Hier bieten wir Informationen zum Thema WEG Verwaltungen in Hamburg

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es verschiedene Zielkonflikte innerrhalb der jeweiligen Gemeinschaft.
Es kann unterschieden werden zwischen Zielen und Wünschen von

Eigentümer/Bewohnern
und
Eigentümer/Vermietern.

Bei dieser Art von Konflikten ist die Sachlage relativ einfach. Die Mehrheit entscheidet und daran haben sich alle zu halten. Die Eigentümerversammlung mit den Abstimmungen ist das höchste Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Hier gibt es regelmäßig zwar Konfliktpotential,
aber wenig rechtliche Möglichkeiten um Mindermeinungen durchzusetzen.
Grundsätzlich ist das auch sinnvoll.
Ansonsten werden die WEG`s in der Handlungsfreiheit beschränkt.

Ein Kommentar zur Rechtsprechung bezüglich des Wohnungseigentumsgesetzes zeigt die Fälle auf, bei denen man unabhängig von der Entscheidungsautonomie der Gemeinschaft ein Klagerecht haben könnte.
Trotzdem ist es eine schwierige und teilweise langwierige Aufgabe sein Recht durchzusetzen.
Grundsätzlich und allgemein rate ich Ihnen davon ab, ihr Recht per Gerichtsbeschluss durchsetzen zu wollen. Prüfen Sie, ob es wirklich notwendig ist sein Recht zu bekommen. Und suchen Sie sich einen renomierten Fachanwalt, der sie berät und vertritt. .

Die Literatur ist für juristische Leihen wage und unzureichend. Grundsätzlich kann ich sogar abraten einen Ratgeber zum Thema zu kaufen. Diese Ratgeber sind regelmäßig aus Verwaltersicht oder aus idealtypischen Perspektiven geschrieben worden.
Es reicht nicht aus, wenn in einem Ratgeber geschrieben wird, dass die Verwaltung so oder so hätte handeln sollen.
Es fehlen regelmäßig die Antworten auf die Konsequenzen, wenn genau so nicht gehandelt wird.
Mit diesen Problemen muss man sich nur auseinandersetzen, wenn man einen inkompetenten oder unredlichen Verwalter hat. Gelöst werden solche Probleme nur durch einen redlichen Verwalter.

Der Weg einer WEG zu einem redlichen Verwalter geht über die Eigentümerversammlung und der Verwalterwahl.
Wenn Sie eine Mehrheit der Miteigentümer herstellen können, dann wählen Sie den Verwalter ab und beauftragen ein anderes Verwaltungsunternehmen.
Das ist der preiswerteste Weg.
Es nützt nichts Recht zu haben. Die Spielräume der Verwalter sind enorm groß,
weil der Gesetzgeber und die Gerichte auf Einigkeit innerhalb der Miteigentümer setzen.

Kaufen Sie sich lieber einen Kommentar zum WEG Gesetz, als ein zweites (das erste sollten sie im Regal haben) Fachbuch über ordnungsgemäße WEG Verwaltung.
Dort können Sie die Antworten auf Ihre Fragen eher finden als in den Ratgebern.

Die WEG`s, die Probleme haben, weil die Eigentümer im Rahmen eines Zielkonflikts streiten sind in einer erfreulichen Situation, denn die Miteigentümer beteiligen sich an der Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und der Weiterentwicklung der Immobilie.

Problematischer ist die Situation in WEG`s, in denen sich die Eigentümer relativ wenig an der Gestaltung der Gemeinschaft beteiligen wollen und dem Verwalter viele Gestaltungsmöglichkeiten überlassen. Gelegenheit macht Diebe!
Ich meine nicht, dass Sie sich an jeder Fragestellung beteiligen sollten.
Eine Frage, wie die Neupflanzung eines Baumes kann schon mal mehr als eine Stunde Diskussion in einer Versammlung auslösen und dabei geht es lediglich um eine eher unbedeutende Frage.

Aus eigener Erfahrung habe ich die Erkenntnis, dass viele Verwalter einen seriösen Job machen, aber eben nicht alle.
Bemerkenswert ist auch, dass vermeindlich seriöse Verwalterfirmen mit Juristen als Geschäftsführer und Verwalter, sowie einer angesehenen Adresse kein Garant für ordnungsgemäße Verwaltung sind. Drum prüfe wer sich bindet.

Ganz direkt gesagt, ist die Zahl der Verwalter , die "Fehler" machen nicht zu unterschätzen. "Fehler"darf ein Verwalter soviele machen wie er will.
Es gibt keine Obergrenze für Verwalterfehler. Fehler werden vor Gericht gerügt als ganz schlechte Verwaltung, aber als eine Urteilsgrundlage dienen sie regelmäßig nicht.

Teilweise denken Miteigentümer, dass die Investition in eine Eigentumswohnung mit der Abwicklung des Kaufvertrages abgeschlossen sei. Das ist falsch!
Nach dem Kauf fängt die Renditemaximierung erst an. Der Kauf ist eine einmalige Angelgenheit. Hier kann man nach der Abwicklung nicht mehr nachsteuern, um die Rendite zu beeinflussen.
Die Beeinflussungsfaktoren für Ihre Rendite sind das Zinsmanagement, das Steuermanagement und die Kosten des Betriebes und der Verwaltung.
Ein geringes Interesse von Eigentümern an der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist für alle Miteingetümer problematisch.

Die Höhe der laufenden und nicht umlagefähigen Kosten wirkt sich direkt auf die Rendite der Kapitalanlage aus. Speziell bei den teuren Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb einer Gemeinschaft ist für alle Miteigentümer Aufmerksamkeit geboten. Prüfen Sie, ob ein Verwalter hier immer transparent und ergebnisoffen ihre Interessen vertritt.
Verwalter sind oft selbst Immobilienbesitzer oder haben Motive andere Investoren oder Unternehmer zu bevorteilen.
Seien Sie aufmerksam, was die Steuerung von Investitionsprozessen angeht. Regelmäßig merken Sie schnell, wer transparent arbeitet, sein Know how zur Verfügung stellt um die meistens unerfahrenen Bauherren einer WEG unterstützt.
Die Entscheidungsfindung über den einzuschlagenen Weg sollte der Verwalter aber der Gemeinschaft überlassen.
Ebenfalls sollten Sie nicht den Irrweg einschlagen und Verordnungen des Gesetzgebers bei Sanierungen umgehen zu wollen. Hierbei sparen Sie langfristig nichts, sondern verschieben die Investitionen zeitlich. Mehrkosten für erneute Gerüststellung oder die allgemeine Kostenentwicklung führen zu zusätzlichen Ausgaben.
Ergänzend muss ich aber auch auf die Verantwortung der Kapitalanleger hinweisen, denn eine Wohnung zu kaufen und keinen Cent für z.B. die Einhaltung der Energieeinsparverordnung und den damit verbundenen umweltpolitischen Zielen übrig zu haben passt nicht zusammen.
Meine Erfahrung zeigt, dass Skepsis gegenüber dem Verwalter in diesem Zusammenhang zwingend ist.
Es scheint oft der einfachere Weg zu sein, die Baumaßnahme billiger zu halten und lieber in einigen Jahren erneut zu bauen.
Ansonsten können Sie Ihr Geld in Fehlinvestitionen versenken.

Ein Beispiel hierbei ist die Instandhaltung einer Fassade.
Die Gesamtkosten der Investition ohne Wärmedämmung sind nur gering preiswerter als eine Sanierung mit Montage eines Wärmedämmverbundsystems.
Hierbei muss auch beachtet werden, dass die zusätzlichen Kosten auch zu zusätzlichen Einnahmen führen können, indem die Kosten auf die Miete zum Teil umgelegt werden kann oder wenn eine höhere Miete nicht durchsetzbar ist, dann führt die Investition zu einer Verbesserung der Vermietbarkeit durch eine Wohnwertsteigerung und geringere Energiekosten.

Ebenfalls ist die korrekte Abrechnung der umlagefähigen Kosten ein wichtiger Aspekt, weil die absolute Höhe der Betriebskosten einen Einfluss auf die Nettokaltmiete hat und eine zu geringe Kontrolle hier ebenfalls zu "Fehlern" des Verwalters führen kann.

Gerne beantworten wir weitere Fragen per Email, Fax oder telefonisch.
Die Bürozeiten für telefonische Anfragen sind
Montag, Mittwoch und Freitag jeweils von 9.00 - 12.00 Uhr.

 
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